Sanierungsverfahren

Das Baugesetzbuch (BauGB) kennt zwei unterschiedliche Verfahrensarten für die Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen: das umfassende Sanierungsverfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB i.V.m. §§ 152 ff. BauGB) und das vereinfachte Sanierungsverfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB). Sie unterscheiden sich vor allem in der Intensität, mit der die Stadt auf die Entwicklung der Bodenpreise, auf den Bodenverkehr und auf tatsächliche Veränderungen im Sanierungsgebiet Einfluss hat.

Wahl des Sanierungsverfahrens

Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach der Zielsetzung und den Aufgaben der Sanierung und der im Zuge der Sanierung vorgesehenen Anwendung von besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB.

Die Stadt muss sich vor der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung mit der Weichenstellung zwischen dem umfassenden Verfahren und dem vereinfachten Verfahren auseinandersetzen. Die Entscheidung der Stadt über die Verfahrensart erfolgt insbesondere auf Grundlagen der:

  • anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung im Vergleich zu der vorhandenen Situation im Sanierungsgebiet;
  • Durchführung der Sanierung im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der aufgrund der anzustrebenden Sanierungsmaßnahmen zu erwartender Entwicklung der Bodenpreise;
  • Möglichkeiten der Stadt, Grundstücke für Ziele und Zwecke der Sanierung zum sog. sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert (Anfangswert) zu erwerben oder die Vermeidung von Erschwernissen bei privaten Investitionen durch unkontrollierte Bodenwerterhöhungen, die sich in der Preisgestaltung ohne Preisprüfung niederschlagen.

Folglich wird die Entscheidung, ob die Sanierung im „vereinfachten“ oder im „umfassenden“ Verfahren durchzuführen ist, aufgrund der Beurteilung der vorgefundenen städtebaulichen Situation und des sich abzeichnenden Sanierungskonzeptes getroffen. Die Verfahrensentscheidung hängt dabei insbesondere auch von der prognostischen Einschätzung ab, ob wesentliche sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen aufgrund der angestrebten städtebaulichen Zielsetzungen zu erwarten sind. Es ist dabei zum einen zu prüfen, ob die Gefahr besteht, dass bereits durch die Sanierungsabsicht Bodenwertsteigerungen ausgelöst werden, die dann insbesondere erforderlichen städtischen Grunderwerb für die geplanten Neuordnungsmaßnahmen beeinträchtigen könnten. Zum anderen ist die Anwendung der §§ 152 –156a BauGB im Hinblick auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen zur Mitfinanzierung der Sanierung zu beurteilen.

Das umfassende Verfahren wird insbesondere dann angewendet, wenn die Erhebung von Ausgleichsbeträgen gemäß §§ 152 –156a BauGB bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen angestrebt wird. Sofern die Durchführung der Sanierung auch ohne die Erhebung von Ausgleichsbeträgen möglich ist, schlägt der Gesetzgeber das vereinfachte Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB vor.