Ausgleichsbetrag

Nach Aufhebung der Sanierungssatzung und damit Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahme ist jeder Eigentümer und jede Eigentümerin eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Beamtenviertel“ gelegenen Grundstückes nach § 154 BauGB verpflichtet, an die Stadt Brunsbüttel einen Ausgleichsbetrag zu entrichten. Die Erhebung dieser Ausgleichsbeträge liegt nicht im Ermessen der Stadt – der Gesetzgeber hat sie im Baugesetzbuch zwingend vorgeschrieben. Bei Wohnungs- oder Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihres Miteigentumsanteils heranzuziehen.

Ausgleichsbeträge im Rahmen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme stellen hierbei einen Kostenbeitrag der Grundstückseigentümer an den Aufwendungen der Sanierung dar (in der Grafik der blaue Anteil). Der Ausgleichsbetrag entspricht dem Teil, der durch die Sanierungsmaßnahme eine Bodenwerterhöhung der Grundstücke herbeigeführt hat. Die tatsächlich aufgewendeten Kosten liegen viel höher. Sie werden insbesondere durch die öffentliche Hand, d. h. die Allgemeinheit getragen.

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für ein Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert, in der Grafik der schwarze Anteil) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert, in der Grafik der blaue Anteil). Die Anfangs- und Endwerte für die Grundstücke werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Dithmarschen ermittelt.

Bereits zu Beginn der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme wurden die Grundstückseigentümer und Grundstückeigentümerinnen auf die spätere Erhebung der Ausgleichsbeträge hingewiesen. Die Beteiligung der Eigentümer und Eigentümerinnen ergibt sich zum einen aus der Verpflichtung des Baugesetzbuches und zum anderen auch aus dem Grundgesetz, das in seinem Artikel 14 privates Eigentum nicht nur mit Rechten, sondern auch mit Pflichten verbindet.

Der Ausgleichsbetrag wird in der Regel fällig, nachdem die Sanierung im gesamten Sanierungsgebiet abgeschlossen ist. Dann erlässt die Stadt für jedes Grundstück im Gebiet einen Bescheid über die Höhe des Ausgleichsbetrages. Auf Antrag des Zahlungspflichtigen kann bereits vor Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahmen z.B. die Ablösung des Ausgleichsbetrages oder die vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrages durchgeführt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Stadt bereits Vorstellungen über die Sanierungsziele für das betreffende Grundstück ermittelt hat und sich die sanierungsbedingten Werterhöhungen abschätzen lassen.

Grafik: Ausgleichsbetrag (Quelle: GOS mbh)

Beispiel zum Ausgleichsbetrag

Ihr Grundstück hat vor der Sanierung einen Wert von 100 € pro Quadratmeter – Bodenwert vor der Sanierung (Anfangswert). Bis die Sanierung abgeschlossen ist, vergehen in der Regel mehrere Jahre. Währenddessen steigt auch üblicher Weise der Bodenwert Ihres Grundstückes ganz unabhängig von der Sanierung – konjunkturelle Wertsteigerung. In diesem Beispiel ist der Wert von 100 € auf 110 € konjunkturell gestiegen. Mit Abschluss der Sanierung wurde Ihre Nachbarschaft aufgewertet und demnach ist der Wert Ihres Grundstückes zusätzlich gestiegen – sanierungsbedingte Wertsteigerung (Endwert). Im obigen Beispiel beträgt der Wert Ihres Grundstückes nun 130 € pro Quadratmeter.

Beim Ausgleichsbetrag wird lediglich die sanierungsbedingte Wertsteigerung erhoben – in diesem Beispiel 130 € minus 110 € = 20 € pro Quadratmeter.